מס שבח על מי חל ומתי משלמים

מס שבח הוא מס המוטל על המוכר בעת מכירת הדירה. זהו למעשה ‘מס רווחי הון’. מס רווחי הון חל על ההון שהרווחתם ממכירת הדירה: ה’שבח’ הוא למעשה הרווח. מס רווחי הון חל על הכנסות מסוימות וביניהן מסחר בבורסה ומטבעות דיגיטליים. אחוז המס עומד על 25% אך הוא אינה גזירה משמים. בסקירה זו נסביר מהו מס שבח, נדבר על שינוי החקיקה מ2014 ועל הדרכים האפשריות לקבל פטור.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על המוכר בעת מכירת דירה ומתקזז מההכנסות נטו בעת מכירת הדירה, צמוד למדד ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, כמו למשל הוצאות הקשורות באחזקת הדירה, תשלום לעורך דין, תיווך (עד 2%), משכנתא ועוד. אחוז המס, כאמור עומד על 25%, כך, אם לדוגמא קניתם דירה ב2 מיליון ומכרתם אותה ב2.5 מיליון, הרווחתם 500,000 ש”ח ממכירת הדירה. הסכומים אותם התבקשתם לשלם עבור הוצאות הדירה עמדו על סך 100,000 ש”ח. נותרו לנו 400,000 ש”ח מהם יקוזזו 25% מס שהם 100,000 ש”ח. הרווח הנקי שלכם מהמכירה עומד כעת על 300,000 ש”ח.

מס שבח: אז והיום

בעבר חל פטור ממס שבח עבור דירה שהתקבלה בירושה ודירה שנמכרה אחת לארבע שנים. בשנת 2014 התבטל החוק. כיום, חל פטור ממס שבח על ‘דירה יחידה מזכה’- דהיינו, אדם המחזיק בבעלותו דירה אחת למשך 18 חודשים. הפטור עד סכום של 4,603,000 ש”ח. החוק הזה חל גם על מי שבבעלותו חלק מדירה שנרכשה יחד עם שותפים נוספים (שליש), או דירה נוספת שהתקבלה בירושה אולם הוא אינו חל על מי שבבעלות בן/בת הזוג שלו או מי מילדיו הקטינים- דירה. לגבי מי שבבעלותו מספר דירות- עליו לעמוד בקריטריון ה’מס הליניארי’.

מהם התנאים לפטור ממס שבח עבור מחזיקי מספר דירות?

מכירת שתי דירות

אם מכירת הדירות נעשתה למטרת רכישת דירה חלופית במקומן והדירה החדשה שווה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות, המוכר יהיה זכאי למס שבח. הפטור תקף אך ורק אם במעמד מכירת אחת הדירות יש בבעלות המוכר עוד דירה אחת בלבד.

אין תמורה בגין קבלת הדירה

פטור מתשלום מס שבח חל על דירה שהועברה במתנה לקרוב משפחה, לפי הגדרתו בחוק. על מנת לקבל את הפטור על בעל הנכס לגור בו שלוש שנים ברציפות או ארבע שנים לא ברציפות. נציין כי הפטור חל בכל המקרים עד סכום של 4.5 מיליון שקל.

איך מחשבים מס שבח?

מחשבון מס שבח הפתוח לרשות הציבור באתר מס הכנסה יסייע לכם בתכנון המס טרם מכירת הדירה. הוא יחשב עבורכם את תשלום המס שעליכם לשלם לאחר שתזינו את הנתונים הרלוונטיים ויעריך את הסכום הכולל לנוחותכם. עם זאת, על מנת לקבל תחשיב מקצועי של מס שבח פנו לשמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן. 

מחפשים למכור את הדירה שלכם? משרדנו מתמצא באזור פרדסיה, קדימה צורן והאזור, נשמח לעמוד לרשותכם בכל עניין, מוזמנים ליצור עימנו קשר.

הבהרה: המידע המוצג במאמר זה נכתב על סמך ניסיונו של יועץ נדל"ן ואינו בא להחליף יעוץ מקצועי למול עו"ד / שמאי מקרקעין טרם ביצוע עסקת נדל"ן.